Sì: anche se le VEPA rientrano nell'edilizia libera, in condominio devi almeno avvisare l'amministratore prima dei lavori, come prevede l'art. 1122 del Codice civile. L'edilizia libera riguarda il rapporto con il Comune. Il rapporto con gli altri condomini segue altre regole: il Codice civile, il regolamento di condominio e, se esiste, quello richiamato nel tuo atto di acquisto.
Edilizia libera significa che non devo chiedere niente a nessuno?
No. L'art. 6, comma 1, lettera b-bis) del D.P.R. 380/2001, introdotto dalla Legge 142/2022 e ampliato dal Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla Legge 105/2024), esonera le VEPA dal titolo edilizio. Non servono permesso di costruire, SCIA o CILA, purché le condizioni siano rispettate.
La stessa norma fissa paletti precisi:
- vetrate amovibili e totalmente trasparenti, su balconi aggettanti, logge rientranti o porticati;
- funzione di protezione temporanea dagli agenti atmosferici e di miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche;
- nessuno spazio stabilmente chiuso, nessun nuovo volume o superficie, nessun cambio di destinazione d'uso;
- impatto visivo ridotto e armonia con le linee architettoniche dell'edificio.
L'ultima condizione è il punto di contatto con il condominio. La facciata appartiene a tutti, anche quando il balcone è tuo.
Cosa devo comunicare al condominio, e a chi?
L'art. 1122 c.c. regola le opere nelle parti di proprietà o di uso individuale, come il balcone. Contiene due regole:
1. Non puoi eseguire opere che danneggiano le parti comuni o pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio. 2. In ogni caso devi dare notizia preventiva all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.
La comunicazione è un obbligo, non una richiesta di permesso. Ma è il momento in cui il progetto diventa visibile a tutti. Conviene farla per iscritto, con PEC o raccomandata, allegando:
- descrizione del sistema vetrato e del tipo di apertura;
- disegno o fotoinserimento sulla facciata;
- colore e finitura dei profili;
- data prevista per la posa.
Quando serve davvero il voto dell'assemblea?
Il Codice civile non impone una delibera per chiudere il proprio balcone con vetrate amovibili. Il voto diventa necessario, o fortemente consigliabile, in tre casi:
- il regolamento contrattuale vieta o subordina ad autorizzazione le modifiche ai prospetti;
- l'edificio ha già un modello di chiusura approvato a cui allinearsi;
- la posa interessa elementi di facciata considerati parti comuni.
Perché il rischio si è spostato dal Comune al condominio?
Nel 2025 due pronunce di tribunali civili hanno messo a fuoco due principi. Il primo: la conformità edilizia non rende automaticamente legittima un'opera sul piano condominiale. Il secondo: una VEPA in contrasto con il regolamento richiamato nel rogito può dover essere rimossa, anche se il Comune non ha nulla da contestare.
La Cassazione civile, con l'ordinanza 17 marzo 2026, n. 6035, è tornata sul rapporto tra chiusure dei balconi e decoro architettonico. Il messaggio pratico è chiaro: sul decoro il confronto avviene con i condomini e, in caso di lite, davanti al giudice civile.
L'edilizia libera esonera dal titolo edilizio comunale, non dagli obblighi verso il condominio: l'art. 1122 del Codice civile impone comunque di avvisare l'amministratore prima dei lavori.
Come preparare la richiesta per l'assemblea d'autunno?
Molte assemblee ordinarie si tengono in autunno. Sono l'occasione giusta per presentare il progetto con ordine, prima che il maestrale di novembre svuoti il balcone. Una sequenza efficace:
1. Leggi il regolamento allegato o richiamato nel rogito, cercando clausole su prospetti, balconi e verande. 2. Chiedi all'amministratore se esistono delibere precedenti sulle chiusure dei balconi. 3. Invia la comunicazione scritta con disegno e colore dei profili. 4. Se serve, chiedi di inserire il punto all'ordine del giorno, proponendo un modello unico valido per tutti. 5. Conserva ogni documento: è la tua tutela in caso di vendita o contestazione.
Un modello condiviso trasforma una richiesta individuale in un upgrade dell'intero edificio. Facciata coerente, valore immobiliare protetto, nessuna sorpresa a lavori finiti.
Cosa resta da verificare oltre al condominio?
Se l'edificio ricade in area vincolata, il D.Lgs. 42/2004 può rendere necessaria l'autorizzazione paesaggistica anche per una VEPA. Il TAR Lazio, con la sentenza 19 maggio 2025, n. 9579, ha ritenuto necessario il nulla osta paesaggistico in presenza di vincolo. Le condizioni dell'edilizia libera si verificano caso per caso durante il sopralluogo.
Nel sopralluogo VetratePremium a Bari, nella BAT o nel Foggiano si rileva il balcone, si verifica la compatibilità con le condizioni di legge e si prepara la documentazione tecnica da allegare alla comunicazione all'amministratore. I valori dichiarati del sistema vetrato sono nella pagina Qualità e certificazioni.
Articolo informativo aggiornato a settembre 2026.