Chi abita un attico ha lo spazio più bello dell'edificio e, spesso, quello più difficile da usare: sole pieno d'estate, vento d'inverno, pioggia che arriva di traverso. È naturale pensare a una vetrata. Ed è proprio sugli attici e sui terrazzi che, nel 2026, la giurisprudenza ha tracciato la linea più netta.
Il principio si riassume in una frase: conta lo spazio che si crea, non la mobilità del pannello.
Cosa consente la legge, e dove
Dal 2022 il Testo unico dell'edilizia consente di installare senza titolo edilizio le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti — le VEPA — su tre tipi di spazio: balconi aggettanti, logge rientranti e, dal 2024, porticati (con alcune esclusioni). Le condizioni sono cumulative: nessuno spazio stabilmente chiuso, nessun nuovo volume o superficie utile, nessun cambio di destinazione d'uso, una naturale microaerazione, un impatto visivo ridotto al minimo.
Il terrazzo scoperto non compare in quell'elenco. Questo non significa che non si possa trasformare: significa che, quando per chiuderlo serve prima una copertura, la domanda non è più «posso mettere una vetrata?» ma «che cosa diventa questo spazio?».
Tre configurazioni che nel 2026 i giudici hanno considerato a rischio
Nel corso del 2026 tre pronunce, lette insieme, hanno dato un criterio molto chiaro.
1. La vetrata che chiude l'ultimo lato aperto. Il Consiglio di Stato (Sez. II, n. 1526 del 25 febbraio 2026) ha esaminato vetrate scorrevoli aggiunte a una pergotenda già autorizzata, a servizio di un ristorante, in uno spazio già delimitato su più lati. La conclusione: le vetrate completavano la chiusura perimetrale e creavano un nuovo volume, per il quale serviva il permesso di costruire. Che i pannelli fossero mobili non ha cambiato l'esito.
2. La vetrata montata su una tettoia fissa. Il TAR Campania (Napoli, n. 2358 del 13 aprile 2026) ha confermato la demolizione di due tettoie su un terrazzo, con strutture portanti e ancoraggi stabili, chiuse da vetrate panoramiche. Per il tribunale l'insieme trasformava l'organismo edilizio: non edilizia libera, ma ristrutturazione. Secondo le sintesi pubblicate, la sola presenza di vetrate panoramiche non basta a restare nell'edilizia libera.
3. Lo spazio chiuso, climatizzato e usato ogni giorno. Il Consiglio di Stato (n. 6181 del 2026) ha qualificato come nuova costruzione una pergotenda chiusa con vetrate, climatizzata e usata stabilmente come sala. A pesare è stata la trasformazione complessiva: chiusure, impianti, uso continuativo.
Il filo comune non riguarda il prodotto. Riguarda l'effetto sullo spazio: se da un'area esterna nasce, di fatto, una stanza in più, il nome commerciale del sistema non la rende libera.
Cosa significa per chi ha un attico o un terrazzo
Non significa che un terrazzo non si possa vivere dodici mesi l'anno. Significa che il progetto va impostato dall'inizio nel modo giusto.
- Se lo spazio è già coperto e regolare — una loggia, un terrazzo coperto da un solaio esistente con titolo — la vetrata può rientrare nelle condizioni dell'edilizia libera, da verificare sul posto.
- Se lo spazio è scoperto, la copertura è la vera decisione. Una pergola bioclimatica a lamelle orientabili è una protezione dal sole e dalla pioggia; quando le si aggiungono chiusure laterali su tutti i lati, lo spazio va valutato nel suo insieme, e può servire un titolo edilizio.
- Se l'immobile è in area vincolata — frequente sulla costa pugliese e nei centri storici — anche una vetrata amovibile richiede l'autorizzazione paesaggistica.
- In condominio, l'ultimo piano porta con sé anche le regole sulla sopraelevazione e sul decoro della facciata: il regolamento va letto prima del progetto.
Serve un titolo? Non è una cattiva notizia. È la strada per un intervento che resta tuo anche il giorno in cui vendi casa, senza sorprese al rogito.
Come lavoriamo su un attico
Al sopralluogo guardiamo lo spazio intero, non solo le aperture da chiudere:
1. se esiste una copertura e con quale titolo è stata realizzata; 2. quanti lati sono aperti e quanti resterebbero tali; 3. se l'area è vincolata e che cosa prevede il regolamento edilizio comunale; 4. che cosa dice il regolamento del condominio; 5. come si userà lo spazio: una protezione stagionale non è una stanza climatizzata.
Solo dopo scegliamo il sistema. Se la configurazione richiede un titolo edilizio lo diciamo al sopralluogo e impostiamo il lavoro insieme al tuo tecnico di fiducia. Preferiamo un progetto che richiede una pratica a una posa rapida che, due anni dopo, qualcuno chiede di smontare.
Tre domande da fare a chiunque ti proponga di chiudere un terrazzo
- «Lo spazio è coperto oggi? Da cosa, e con quale titolo?»
- «Dopo l'intervento resterà almeno un lato aperto, o diventerà un ambiente chiuso?»
- «Avete verificato vincoli e regolamento, o lo scopriremo dopo?»
Se le risposte sono vaghe, è lì che nasce il rischio. Non nella vetrata.
Articolo informativo aggiornato al 28 settembre 2026. Le pronunce citate decidono casi specifici: la valutazione di un intervento spetta a un tecnico abilitato sul caso concreto.