VEPA sul balcone: come presentare la richiesta al condominio senza farla bloccare

Per chiedere al condominio di installare una VEPA sul balcone si invia all'amministratore una comunicazione scritta preventiva, come prevede l'art. 1122 del Codice civile, con un dossier tecnico che dimostri il rispetto del decoro architettonico e del regolamento. L'edilizia libera risolve il rapporto con il Comune. Il rapporto con l'edificio va costruito a parte.

Perché l'edilizia libera non basta in condominio?

Le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) rientrano nell'edilizia libera grazie all'art. 6, comma 1, lettera b-bis) del D.P.R. 380/2001. La lettera è stata introdotta dal D.L. 115/2022, convertito con la Legge 142/2022. Il Salva Casa, D.L. 69/2024 convertito dalla Legge 105/2024, l'ha estesa ai porticati, con alcune esclusioni.

Questa norma riguarda il titolo edilizio. Non dice nulla sui diritti degli altri condomini.

Sul piano civile vale l'art. 1122 c.c. Nella propria unità il condomino non può eseguire opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso deve darne preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.

La giurisprudenza recente va nella stessa direzione. Già nel 2025 la giurisprudenza di merito ha ribadito che una VEPA conforme alla norma edilizia può comunque violare il regolamento condominiale o il decoro. La Cassazione civile, con l'ordinanza n. 6035 del 17 marzo 2026, è tornata sul rapporto tra chiusure dei balconi e decoro della facciata, in una vicenda che arrivava fino alla demolizione.

Una VEPA può essere libera per il Comune e contestabile per il condominio: il progetto si difende sul decoro, non sul titolo edilizio.

Cosa deve contenere la richiesta per non essere bloccata?

Una mail con scritto «vorrei chiudere il balcone» apre una discussione. Un dossier la orienta. Questi sono gli elementi che servono all'amministratore e all'assemblea:

• Descrizione del sistema: pannelli in vetro trasparente, scorrevoli e impacchettabili, con l'ingombro da aperti e da chiusi.
• Fotoinserimento sul prospetto: il balcone com'è oggi e come sarà, visto dalla strada.
• Finitura dei profili: colore coordinato con ringhiere, infissi o frontalini esistenti.
• Modalità di fissaggio: dove si ancorano i binari e quali parti comuni vengono toccate, come frontalino, parapetto e soletta.
• Verifica dei requisiti della lettera b-bis: protezione temporanea dagli agenti atmosferici, nessun nuovo volume né superficie, impatto visivo ridotto al minimo, linee architettoniche preesistenti invariate.
• Verifica dei vincoli: se l'edificio ricade in area tutelata dal D.Lgs. 42/2004, l'edilizia libera non basta. Il TAR Lazio, con la sentenza n. 9579 del 19 maggio 2025, ha indicato SCIA e nulla osta paesaggistico per una VEPA in zona vincolata.
• Documentazione tecnica: la dichiarazione delle prestazioni del sistema è disponibile su richiesta. I valori sono pubblicati nella pagina Qualità e certificazioni.

Come conviene muoversi all'amministratore?

1. Protocollare la comunicazione del condomino, con data certa.
2. Rileggere il regolamento: se è contrattuale, può contenere limiti specifici sulle modifiche ai prospetti.
3. Inserire il punto all'ordine del giorno, con il dossier allegato alla convocazione.
4. Proporre un modello di riferimento per l'edificio: colore, tipologia, posizione dei binari.
5. Verbalizzare le motivazioni dell'assenso e le eventuali prescrizioni.

Il punto 4 cambia la gestione futura. Le richieste successive diventano verifiche di conformità, non nuove discussioni. Una delibera su un modello condiviso non elimina ogni rischio di contestazione. Lo riduce, perché porta il confronto su un documento.

Quando il condominio può dire no?

Il diniego ha basi solide in tre situazioni:

• un regolamento contrattuale che vieta modifiche ai prospetti o chiusure dei balconi;
• un progetto che altera in modo percepibile le linee della facciata;
• interventi che toccano parti comuni o ne pregiudicano sicurezza e stabilità.

Fuori da questi casi, un no generico è più fragile. La valutazione concreta resta comunque ai legali e ai tecnici incaricati dal condominio.

Quanto tempo serve per arrivare all'inverno con il balcone chiuso?

Chi immagina una cena sul balcone nelle sere di novembre deve contare a ritroso. Sopralluogo, dossier, convocazione, assemblea, produzione e posa. Il passaggio assembleare è il meno comprimibile: conviene impostarlo per primo, con il fotoinserimento già pronto.

In Puglia, tra Bari, BAT e Foggia, VetratePremium affianca condòmini e amministratori nella preparazione del dossier dopo il sopralluogo: rilievo, fotoinserimento sul prospetto, finitura coordinata e verifica dei requisiti. Le condizioni dell'edilizia libera si verificano caso per caso durante il sopralluogo.

Articolo informativo aggiornato al dodici giugno duemilaventisei.