Dal 2022 esiste una norma che consente di chiudere un balcone o una loggia con vetrate panoramiche amovibili senza alcun titolo edilizio. È vera, è in vigore, ed è la ragione per cui il mercato di questi sistemi è cresciuto in modo così rapido.
È anche la norma più citata a sproposito del settore. Vale a condizioni precise, e se una sola di quelle condizioni non ricorre l'intervento non è in edilizia libera — con la differenza che la responsabilità, a quel punto, è del proprietario e non di chi ha venduto.
Questo articolo spiega quali sono le condizioni, cosa le fa decadere, e le tre verifiche da fare prima di ordinare.
Cosa dice esattamente la norma
Il Decreto Legge 115 del 2022, convertito con la Legge 142 dello stesso anno, ha inserito nell'articolo 6 del Testo unico dell'edilizia una nuova lettera b-bis). Da quel momento rientrano nell'attività edilizia libera:
- le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, dette VEPA
- destinate ad assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche
- installate su balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o su logge rientranti all'interno dell'edificio
- che non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e superfici
Il Decreto Legge 69 del 2024, il cosiddetto Salva Casa, ha poi esteso la stessa disciplina ai porticati rientranti all'interno dell'edificio.
Le condizioni non sono alternative: vanno soddisfatte tutte insieme. Una vetrata che chiude in modo permanente un balcone non è una VEPA ai sensi della norma, per quanto sia amovibile nella costruzione.
Le tre verifiche che contano
Primo: che cosa stai chiudendo
La norma nomina balconi aggettanti, logge rientranti e porticati rientranti. Non nomina cortili, giardini, terrazzi a livello del suolo né spazi che non siano pertinenze dell'edificio già delimitate dalla sua struttura.
Se lo spazio non rientra in quelle tipologie, la lettera b-bis) non si applica. Non significa che l'intervento sia vietato: significa che va inquadrato diversamente, con il titolo edilizio che compete.
Secondo: se l'area è vincolata
Questa è la verifica che viene saltata più spesso, ed è quella che costa di più.
L'edilizia libera riguarda il titolo edilizio. Il vincolo paesaggistico è un procedimento distinto, disciplinato dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. In area vincolata l'autorizzazione paesaggistica resta necessaria anche per un intervento che, dal punto di vista edilizio, sarebbe libero.
In Puglia la casistica è tutt'altro che marginale: buona parte delle fasce costiere e dei centri storici è soggetta a vincolo.
Terzo: cosa dice il regolamento condominiale
Il condominio non rilascia titoli edilizi e non può vietare ciò che la legge consente. Ma l'articolo 1122 del Codice civile tutela il decoro architettonico, e molti regolamenti disciplinano colori, sezioni dei profili e ingombri visibili dalla facciata.
È una lettura di dieci minuti che evita una contestazione a installazione avvenuta.
Il punto in cui la maggior parte degli errori nasce
L'errore ricorrente non è tecnico: è di sequenza. Si ordina, si installa, e poi si verifica.
Quando la verifica arriva dopo, le opzioni si riducono a due, entrambe costose: rimuovere ciò che è stato installato, oppure avviare una sanatoria il cui esito non dipende più da chi l'ha venduto.
Quando arriva prima, nel peggiore dei casi si cambia configurazione — e il progetto procede.
Come lo trattiamo noi
Le tre verifiche fanno parte del sopralluogo, non di un servizio a parte, e avvengono prima che venga ordinato qualsiasi materiale. Se dall'esame risulta che il caso non rientra in edilizia libera, lo scriviamo nel preventivo insieme a quello che serve per procedere correttamente.
Preferiamo perdere un ordine che consegnarne uno che il cliente dovrà smontare.