In quasi ogni condominio pugliese c'è una facciata che racconta vent'anni di decisioni individuali: un balcone con infissi bianchi, uno con l'alluminio scuro, uno con la tenda, uno con i vetri a specchio. È il terreno su cui nascono le liti sul decoro architettonico. Ed è il problema che un amministratore può risolvere prima che arrivi in assemblea come contestazione.
Cosa può fare il singolo condomino
Il codice civile (art. 1122) consente al condomino di realizzare opere sulla propria unità, anche sulle parti di proprietà o uso individuale come il balcone aggettante, a condizione che non rechino danno alle parti comuni e non pregiudichino stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio. Prima di iniziare deve darne notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.
Sul piano edilizio, le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti su balconi e logge rientrano dal 2022 nell'edilizia libera, alle condizioni previste dal Testo unico: nessuno spazio stabilmente chiuso, microaerazione naturale, impatto visivo minimo, linee architettoniche invariate.
Due piani diversi: l'edilizia risponde al Comune, il condominio risponde ai condomini. Essere in regola con uno non garantisce di esserlo con l'altro. E il regolamento contrattuale del condominio può contenere limiti più stringenti della legge.
Cosa ha chiarito la Cassazione nel 2026
Con l'ordinanza n. 6035 del 17 marzo 2026, secondo le sintesi pubblicate, la Cassazione ha ribadito una distinzione utile a tutti: la mancanza del titolo edilizio riguarda il rapporto tra chi ha costruito e la pubblica amministrazione. Il vicino che chiede di demolire una chiusura deve dimostrare di aver subito la lesione di un proprio diritto o del decoro architettonico dell'edificio.
Il decoro architettonico, a sua volta, si valuta sull'insieme della facciata: è la coerenza fra gli interventi a fare la differenza, più del singolo balcone.
Il decoro non si difende vietando. Si difende decidendo prima come deve apparire la facciata, e facendo in modo che ogni intervento lo rispetti.
Il progetto unico: che cos'è
Il progetto unico di facciata è un documento semplice che il condominio adotta come riferimento per chi, oggi o fra cinque anni, vorrà chiudere il proprio balcone. Stabilisce:
- il tipo di sistema: per esempio vetrate panoramiche totalmente trasparenti, senza profili verticali, impacchettabili;
- gli allineamenti: filo interno del parapetto, quota del binario superiore, ingombri;
- le finiture: colore dei profili coerente con la facciata, vetro chiaro, nessuna pellicola a specchio;
- le soluzioni accessorie ammesse: tende tecniche interne, oscuranti;
- le modalità di comunicazione all'amministratore prima dell'installazione.
Non obbliga nessuno a chiudere il balcone. Dice come si fa, se lo si fa.
Come si porta in assemblea
1. Sopralluogo sull'edificio: facciate, tipologie di balconi, logge, eventuali chiusure esistenti, vincoli. 2. Lettura del regolamento condominiale, per capire se contiene divieti o prescrizioni. 3. Proposta di linee guida, con immagini della facciata prima e dopo, da allegare alla convocazione. 4. Discussione in assemblea e, se il condominio lo ritiene, adozione come riferimento. 5. Interventi dei singoli, ciascuno con la propria comunicazione all'amministratore.
Per il condominio il risultato è una facciata ordinata e un rischio di liti più basso. Per i condomini è la certezza che il proprio intervento sarà coerente con quello dei vicini. Per l'edificio, nel tempo, è valore immobiliare: una facciata unitaria si vende meglio di una facciata a mosaico.
Per gli amministratori
Su richiesta dell'amministratore possiamo preparare la proposta di linee guida per l'edificio, con le immagini della facciata e una scheda del sistema, da allegare all'ordine del giorno. Il documento resta al condominio, che lo usa come riferimento per qualunque fornitore.
Articolo informativo aggiornato al 28 settembre 2026. Le pronunce citate decidono casi specifici; per il singolo edificio contano il regolamento condominiale e la valutazione di un professionista.